北・南住宅の「今」と「未来」について考えてみませんか？

お住まいの建物、あと何年すめますか、ご存知ですか？

耐用年数はあと35年ぐらいと一般的に云われています。築後35年のいま、設備面やいろいろなところで老朽化しています。また住民の高齢化と若年化が進み今後管理や運営が大変になりそうです。このままでは資産価値の低下とスラム化や空洞化をまねきます。

”あなたのマンションの未来は大丈夫でしょうか？”

こんな大きな問題から、管理規約を改正したい、長期修繕計画を見直したい、 また駐輪場を広くしたい、段差をなくしたい、防犯対策をしてほしい・・・など小さなことまで、 私たちの集団はあなたのマンションの「今」と「未来」を一緒に考え自主管理のお手伝いをします。

『洗面・風呂排水竪管更新工事』完了後、発注者の管理組合様が全戸（２４戸）にアンケートを実施してくださいました。 その結果から鑑みて、概ね当初の目的を果たしたように受け取れます。

単に老朽化による更新工事はなく、風呂排水時に発生していた排水管（硬質塩化ビニル製）の「膨張・収縮」による異音発生。 さらには、各階を隔てるスラブ（コンクリート床）貫通部の耐火性能向上。 同時に排水流下音の軽減、と大層多くを期待した今回の排水管工事も、現住住居での施工という困難さを抱えながらも、お住まいの方々の御理解とご協力により、無事当初予定工期内に完成を見ることが出来ました。 皆様のご協力に感謝申し上げます。有難うございました。

マンション管理組合の皆さまにはいろいろご心配なことも多いご様子でご質問のお電話などが絶えません。そこで誰にでも気軽にご質問して頂けるように質問コーナーを設置しました。掲示板形式でQandA集として記録が残るようにと言う目的です。どしどしご活用下さい。その道の専門家がお答えいたします。

バーコード読み取り機能が付いたカメラ付き携帯電話などで撮影することにより、当サイトのアドレスや連絡先などを簡単に取り込むことができます。読み取ったデータをそのまま住所録やブックマークにも登録出来る機種もあるようです。ご活用ください。

1. マンションなんでも相談コール＆メール
   • 内容： 電話・FAXまたはメールでご相談に応じます（祝・土・日は休み）
     E-mail:フォームメールからどうぞ
   • 費用： 無料
2. コンサルティング
   • 内容：管理組合の運営方法・区分所有者への対応・管理費の滞納問題・損害保険の見直し・ペイオフ預金対策などあらゆる問題にそれぞれの専門家が相談に応じます。
   • 費用： 一時間あたり五千円、文書作成費は別途
3. 資料の整理と住民アンケートの作成・整理
   • 内容：総会や理事会の議事録をまとめたり整理します。修繕工事や保守工事の履歴作成し機能的に使用できるようにします。作業はパソコンを使用し電子化します。運営円滑化のためのアンケート作成と集計整理をします。
   • 費用： ご相談
4. 管理規約の改正
   • 内容：管理規約は管理組合の運営の根幹をなすものです。マンションを取巻く情勢の変化を踏まえ実態にあった改正にします。改正により管理業務の円滑化といろいろなトラブルを未然に防ぐことになります。
   • 費用： 二十万円から
5. 長期修繕計画の作成
   • 内容：今後25年の建物の長期修繕計画を立てます。再生を踏まえた計画表を作成することにより、資産価値の向上と良質な建物を目指します。
     工事履歴と要望の聞き取り・現地調査を行い作成します。「エンテック」会員管理組合間での工事時期の調整や業者選定で連携し工事費の低下を目指します。
     修繕積立金の作成
     長期修繕計画表にもとづき、それぞれの修繕工事や保守工事の見積り金を算出し作成します。
   • 費用：
     • 南住宅24戸　　三十万円
     • 南住宅16戸　　二十五万円
     • 北住宅24戸×2 五十万円
6. 修繕実施計画
   • 内容：点検・診断にもとずき設計し仕様書や積算書を作成します。入札や見積合わせの準備作業ですから管理組合は業者選定のみとなり大きな労力低減となります。
   • 費用： 工事金の５ないし７パーセント
7. 修繕工事の監理
   • 内容：工事計画と工事が適正に行われているか指導及び監理します。また完了検査も行いますから、手抜き工事や不良工事がなくなります。また管理組合では工事中の大巾な労力低減となります。
   • 費用： 工事金の３ないし５パーセント
8. 改修・改善設計
   • 内容：自転車置場・バイク置場・駐車場・外柵・造園・土留などの設計をします。建築確認申請など諸官庁への届け出など必要なときは手続きもいたします。入札や見積りあわせの資料となります。
   • 費用： 工事金の５ないし１０パーセント
9. 設備設計
   • 内容：給水・排水・ガス管など物理的耐用年数を過ぎた取替・更新設計や電気幹線増強設計をします。入札や見積もりあわせの資料となります。
   • 費用： 工事金の５ないし１０パーセント
10. 耐震設計
    • 内容：建物の耐震性を診断します。外壁の劣化調査・コンクリートコアを採取し圧縮強度と中性化の試験・建物の形状と壁や寸法による１次診断等により解析診断します。
    • 費用： 六十万円から
11. 定期報告
    • 内容：特殊建築物等の定期報告の調査結果書作成業務です。聞き取り・図面作成・現地調査・調査結果書の作成とその内容説明が含まれます。
    • 費用： 八万円から
12. 緊急対応工事
    • 
      共用専有を問わず漏水・停電など緊急工事をいたします。
    • 費用： 見積書提出
13. 保守・修繕工事
    • 内容：あらゆる工事に責任をもって対応いたします。
    • 費用： 見積書提出
14. 備考
    1. 金額は作業内容及び作業量により変更になる場合があります。
    2. ご相談は専門家による知的支援です。基本料+日当+書類・報告作成費+交通費+一般管理費で算出します。
    3. 非会員管理組合はNO2,3,4,5において20％増となります

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いま　建物は　老化・劣化がすすみ病んでいます。

建物の耐用年数はおおむね70年、築35年あと35年は住めそうです

いままでのような修繕周期での工事のやり方や問題が起こってから対応していては残る耐用年数と比例して、費用対効果はだんだん少なくなります。

いま建物を生まれた時のように元気に再生しませんか建物が元気に、きれいになれば住む人も元気になれます。

円明寺が丘　北・南住宅ができて約35年になりました。建築後は管理組合が建物の維持保全を自主管理されてきました。その長年のご努力にたいし敬意を表します。

近年建物や設備で老朽・劣化が進む中、管理格差がでたり、住民の高齢化と若年化、資産価値の低下などいろいろな問題が顕著になってきました。またこらからは物理的耐用年数をこえた、給水本管・排水管・ガス管やサッシ・玄関ドアなどの更新工事や電気幹線増強工事、階段室床、庭やフェンス、駐車場などの改善整備もあります。

耐用年数がだんだん少なくなる中で、これらのことを問題がおきてから対応していては、費用対効果の少ないものとなります。総費用が同じならば、いま建物を、計画期間1〜2年、実行期間4年で再生されませんか！　快適な住環境と美しい町づくりを目的とした、再生の提言をいたします。

再生のステップ

スタート

再生を考える

• 老化・劣化状況の認識
• 建物耐用年数の確認と一般修繕計画から再生計画の変更を組み込んだ長期修繕計画

ステップ１

再生の体制づくり

• 理事会方針決定
  • 住民アンケートによる方針確認・合意形成
• 体制づくり
  • 専門委員会の設立
  • 計画年度作成
  • パートナーの選任

ステップ２

建物診断と計画

• 建物診断
  • 建物の現状と維持予測・修繕履歴を知る
• 計画と資金
  • 修繕・更新計画
  • 概算費用の算出
  • 修繕積立金の検討

ステップ３

みんなに知らせる

• 報告会・広報
  • 計画と費用について
• 総会決議
  • 再生計画承認
  • 個別修繕計画の承認
  • 資金計画の承認

ステップ４

実施計画の決定

• 基本設計の計画
  • 工事内容・資金の検討
  • 管理規約の確認
  • 検討結果の広報
• 基本計画の決定
  • 今後の方針も合わせて検討

ステップ５

工事の実施

• 実施設計
  • 設計仕様書作成
• 施工業者の剪定
  • 入札・契約
• 工事の実施
  • 工事計画説明会・広報
• 竣工
  • 完了検査・施工図・保証書の受け取り・支払い

スタートからステップ２までを約１年から２年間で、見直し修正しながらステップ３からステップ５までの繰り返しが約４年間。

パートナーの役割

全体の流れの説明

• アンケート作成の助言
• ふさわしい体制作りの助言と支援
• 再生計画の基本作成
• コンサルティング費

• 建物維持管理のハード・ソフト両方の確認
• 建物診断で現状の仕様と劣化、問題点の確認
• 修繕・更新計画の作成
• 修繕計画年度と修繕積立金の計画
• 報告書や計画議案書の作成・総会への協力
• 建物診断費用・修繕計画・更新計画等及び積立金計画表の作成費用とコンサルティング費

• 設計図書・仕様書の作成
• 資金の確認
• 入札準備(業者選定・現場説明要項作成・見積書の査定)
• 施工計画書(業者提出)の確認
• 施工業者と管理組合との調整・竣工検査
• 実施設計費・工事監理費

再生工事の流れ

現在画像によるフローチャートのみ掲載しております。他にどの様な掲載法があるか検討中でございます。ご了承くださいませ。

３月１５日の正式な発足を前にコミュニティーとして機能するべく公式サイトを鋭意制作中です。ご期待下さい。